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2013年剩下最后20多天，隨著天氣轉(zhuǎn)冷，北京樓市亦開始降溫：新房、二手房市場(chǎng)成交量均呈下降趨勢(shì)。
繼北上廣深等一線城市收緊調(diào)控政策以后，南京、南昌等二線城市也相繼接過(guò)調(diào)控的接力棒，使得出臺(tái)調(diào)控政策的城市達(dá)到16個(gè)，預(yù)計(jì)仍將會(huì)有其它城市跟進(jìn)。在政策組合拳的調(diào)控下，多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“入冬”。
不過(guò)，比起這些調(diào)控“短效藥”，從十八屆三中全會(huì)后體現(xiàn)的思路來(lái)看，以“房產(chǎn)稅”、“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”為代表的新型房地產(chǎn)政策機(jī)制正在形成。
降溫：不少看房客爽約
“京七條”出臺(tái)后一個(gè)月里，北京新房成交量出現(xiàn)大幅下降。據(jù)此有輿論宣稱，“京七條”發(fā)力、樓市降溫。
北京市海淀區(qū)車公莊一家中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，西三環(huán)板塊的多數(shù)小區(qū)房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，門店主營(yíng)的小區(qū)如建設(shè)部大院、主語(yǔ)城等小區(qū)，11月份很少出現(xiàn)價(jià)格上調(diào)的情況。例如主語(yǔ)城125平方米的二手房，11月份的價(jià)格在900萬(wàn)元左右，與10月份報(bào)價(jià)沒(méi)有多少差別。
另一家中介機(jī)構(gòu)的工作人員表示，11月份不少小區(qū)價(jià)格開始企穩(wěn)，甚至由于樓市新政的影響，不少賣家不看好后市，主動(dòng)提出降價(jià)出售的情況不在少數(shù)�！拔覀冮T店有一套位于保利西山林語(yǔ)的145平方米的精裝房，10月份的價(jià)格是560萬(wàn)元，11月份賣家主動(dòng)調(diào)低了11萬(wàn)元，希望能盡快出手。”
賣家李先生告訴《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者，他10月初剛在中介門店委托出售位于地鐵旁的自住房，準(zhǔn)備年底前實(shí)現(xiàn)置換�！爸薪閽炫埔粋�(gè)禮拜，光看房的意向電話就接到了20多個(gè)。”然而，十八屆三中全會(huì)之后，不少看房客爽約了。原來(lái)，這些看房客中確實(shí)有因受新政影響而被擋在購(gòu)房門檻外的，但更多的則認(rèn)為這是政府準(zhǔn)備采取措施給持續(xù)高燒的房?jī)r(jià)降溫，于是選擇觀望。在通州區(qū)域，樓市新政給開發(fā)商帶來(lái)了影響。位于北京物資學(xué)院的“8喱島”樓盤是一個(gè)低密度、低容積的園林小區(qū)，開發(fā)商為了套現(xiàn)，將囤積的30多套130至262平方米的大戶型拋售，其單價(jià)僅為2.2萬(wàn)元一平方米，低于周邊項(xiàng)目數(shù)千元�！皟蓚�(gè)銷售團(tuán)隊(duì)交叉作戰(zhàn)，一個(gè)月過(guò)去，才銷售了10多套�！币晃还ぷ魅藛T告訴《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來(lái)，北京市二手房市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，單月環(huán)比漲幅都保持在5%—10%之間，供需壓力持續(xù)降低。從新增客源與新增房源的比例來(lái)看，需供比從5月的高點(diǎn)持續(xù)下滑，目前已經(jīng)降至5∶1以下，除春節(jié)及今年3月等個(gè)別受假日及政策影響的時(shí)間外，已經(jīng)成為2012年以來(lái)的新低。
到了11月，二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下降1.3%，為下半年以來(lái)掛牌均價(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下降。對(duì)業(yè)主對(duì)掛牌價(jià)格的調(diào)整數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，11月下調(diào)掛牌價(jià)的案例占整個(gè)調(diào)價(jià)案例的比例為68.6%，較10月上漲8.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到2013年3月以來(lái)21個(gè)月的新低，業(yè)主預(yù)期有所降溫。
探因：新機(jī)制威力提前顯現(xiàn)
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，全國(guó)新建商品房?jī)r(jià)格同比漲幅超過(guò)10%的城市達(dá)到21個(gè)。而北京、上海、廣州、廈門、深圳、烏魯木齊、鄭州以及長(zhǎng)沙8個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格較之3年前，漲幅超過(guò)20%。
面臨“高燒”的房?jī)r(jià)，北上廣深等一線城市率先收緊了調(diào)控措施。隨后，南昌、武漢、廈門、沈陽(yáng)等二線城市的調(diào)控新規(guī)開始集中發(fā)布。截至11月29日，對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整的城市已達(dá)16個(gè)。
調(diào)控密集的原因是，年初出臺(tái)的“國(guó)五條”明確要求各重點(diǎn)城市按照房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則制定價(jià)格控制目標(biāo)。臨近年末，部分城市完成目標(biāo)任務(wù)幾近無(wú)望，于是調(diào)控政策不止是穩(wěn)房?jī)r(jià)，更是要穩(wěn)人心。
由于房產(chǎn)稅等政策落地時(shí)間不明朗，同時(shí)新房量降價(jià)漲影響了二手房的交易。
“比起開征房產(chǎn)稅，真正厲害的是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記�！弊〗ú空哐芯恐行脑敝魅瓮醌k林說(shuō)，開征房產(chǎn)稅，政府既要考慮保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還要兼顧居民需求等各方面利益，通常會(huì)在選擇試點(diǎn)之后逐步推廣。而不動(dòng)產(chǎn)登記，速度要快得多，它類似于人口普查，把每個(gè)人的固定資產(chǎn)全部摸清楚了，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，能有效遏制樓市的非理性需求和地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗等。
事實(shí)上，2007年，關(guān)于統(tǒng)一登記制度的問(wèn)題已被提及。然而，經(jīng)歷了六年時(shí)間，始終得不到實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。按照此前國(guó)務(wù)院列出的時(shí)間表，明年6月份之前將要交出《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》，這項(xiàng)立法要求已被列入明年國(guó)務(wù)院的立法計(jì)劃中。
接受采訪的多位人士告訴《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者，住房信息聯(lián)網(wǎng)雖然能夠有效打擊潛在的社會(huì)囤房甚至是貪腐現(xiàn)象，但是此舉也必然會(huì)牽涉到部分利益者的切身利益。除了個(gè)人隱私等問(wèn)題外，部分地方利益者個(gè)人或許擁有數(shù)十套甚至上百套房子，實(shí)施過(guò)程中必然會(huì)遭遇這些利益者的強(qiáng)烈反抗。
趨勢(shì)：制度性變革初露端倪
房?jī)r(jià)的不斷上漲，也使得市場(chǎng)對(duì)不斷加碼的樓市調(diào)控政策的效果產(chǎn)生了質(zhì)疑。今年夏天，有媒體統(tǒng)計(jì)，從2003年至今的10年時(shí)間里，管理層出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀政策達(dá)43次，房?jī)r(jià)也隨之上漲超過(guò)10倍。
事實(shí)上，十八屆三中全會(huì)都已經(jīng)決定取消全國(guó)近一半縣市的GDP考核，對(duì)“房?jī)r(jià)”數(shù)字考核機(jī)制也必然發(fā)生變化，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的期望已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。面對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，與調(diào)控相比，人們更期待的是改革。
在中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一看來(lái)，三中全會(huì)的決定中，到處都體現(xiàn)著房地產(chǎn)改革市場(chǎng)化的新思路和新舉措。這其中既包括明確提出的房產(chǎn)稅改革，也包括“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”；既包括建立全社會(huì)房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，也包括“探索實(shí)行官邸制”；既包括“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制”，也包括“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”。
擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)被列入2013年改革重點(diǎn)之一，按照上海規(guī)定，在合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均超過(guò)60平方米時(shí)，才對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積征稅；重慶則規(guī)定獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。
一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示，逐步以房產(chǎn)稅取代現(xiàn)有的土地出讓金和房產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，這個(gè)大方向是明確的，但房產(chǎn)稅改革影響重大，需要通過(guò)試點(diǎn)不斷摸索經(jīng)驗(yàn)。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推出要實(shí)現(xiàn)三方面的目的：一是替代目前的土地出讓金制度，改變地方政府土地財(cái)政的現(xiàn)狀；二是遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)投資性需求，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)；三是調(diào)節(jié)收入分配，讓占有更多社會(huì)資源的人支付更多的成本。從目前試點(diǎn)地區(qū)的情況看，還很難實(shí)現(xiàn)這三方面的目標(biāo)，需要在不斷積累經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上穩(wěn)步推進(jìn)。
專家表示，從目前的調(diào)控政策看，各地調(diào)控有松有緊已經(jīng)出現(xiàn)分化，中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的思路，正在由此前的“東南西北一服藥”轉(zhuǎn)變?yōu)橐虻刂埔说牟町惢{(diào)整。房產(chǎn)稅、增加供應(yīng)等應(yīng)對(duì)當(dāng)下樓市問(wèn)題的很多措施開始涉及。從整體上看，樓市的長(zhǎng)效機(jī)制正在形成，樓市有望回歸平穩(wěn)。 |
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